天通苑房价天通苑房子为什么这么便宜？去买房该找哪些经纪人？

　　有许多新闻报道都标榜天通苑是北京二手房最大洼地，是不是洼地不好说，但它的房价在北京来说是真得低了。小编在这罗列了1月份天通苑及其周边区域二手房均价，可以看到，天通苑的房价相当于北京房源均价直接打了六折；在它南边位于朝阳区的北苑，仅一江之隔，房价就翻倍了；比它更北的北七家、西边的回龙观、南边的立水桥、旁边的霍营，房价都在它之上。天通苑的房子为啥这么便宜？

　　天通苑，位于昌平区，清河以北，隔江而望的便是朝阳区。它是1999年顺天通房地产开发集团建设的大型社区，共有5个区东中西北本，16个分区700多栋楼，总占地面积达8平方公里。天通苑的主路只有一条，就是贯穿南北的立汤路，西边是八达岭高速、东边是京承高速，地铁5号线号线也交汇于此。众所周知，天通苑被称为“亚洲最大的小区”，据房天下新闻数据显示，2016年，这里常住居住人口达到72万之多。

　　好了，现在回到之前的问题，天通苑房子为啥这么便宜呢？小编查阅了很多资料，有关这个问题的答案可以概括为3个方面，外部条件、内部因素、宏观政策。第一、外部条件。

　　一般决定房子价格高低的外部条件包括建设时间、区位、交通、配套设施（学校、医院、商场、公园等）。小编为大家整理了天通苑各分区建设时间表，从建设时间来看，天通苑的房子大多都在2000年左右建的，时间相对比较久了，房子的价值自然会有折损。从区位来看，天通苑位于北京外郊昌平区，北5环附近，相较于更靠近中心的立水桥、北苑，房价自然也是递减的。从交通条件来说，天通苑有5号线号线也交于此，还开辟了公交快速通道，算是不错的了，但毕竟是“亚洲最大的小区”，扛不住人多啊，所以拥堵的交通也成为了制约房价的因素。天通苑还是比较宜居的，大型购物商场、小区周围的24小时便利店、被东区包裹着的天通艺园等公园，能够满足居民的日常生活休闲所需了，但是这里的教育资源、医疗资源还是相对比较匮乏，像清华大学附属小学昌平学校(天通苑校区)、清华大学长庚三级甲等医院这种优质资源屈指可数，这无疑也劝退了一些考虑孩子上学问题的购房者。表天通苑各分区建设时间表

　　首先，在空间上，天通苑的舒适度就比同档的回龙观要差一些。总体上来说，天通苑的人口密度是比较大的，这就会存在交通拥堵、住户没有地方停车等等的问题。其次，被很多网友吐槽的是，天通苑的物业管理不到位、居住环境差，说白了，这也都是人口过于密集所带来的的负外部性。第三，房子量多压价。天通苑8平方公里，有7

　　00多楼栋，相当于70多个普通小区了，可见房源量之大，这就不可避免得会有压价的情况发生。第四，有关户型，这里就有2种说法了，一种认为天通苑房子大多是塔楼、复式、半地下，户型不太好，进而影响了房子的价值，另一种说法是天通苑房子户型一般都比较大，交易时产生的额外费用也多，这就使得不得不通过降低房子价格来获取市场，这一点在下文中也会提到。第三、宏观政策。

　　19张拼图之一。根据相关规定，经济适用房居住未满5年是不能直接在市场上交易的（5年是从购房的家庭取得契税完税后的凭证时间开始算的），如果因特殊要求确实需要转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；居住满5年的经济适用房，转让需要补交10%的综合地价款，最后拿房屋权证、契税完税凭证，相当于是经适房变为商品房。而天通苑很多房源都是大户型的，在交易时这笔10%综合地价款必然也是由购房者承担，这就迫使很多业主不得不降低房源价格来换取更大的市场。而且，1999年天通苑刚推出时经适房时，价格也比同档次的商品房便宜1000元左右，为2650元/平米，原始成交价格低，使得业主有更大的议价空间，这也是天通苑房价相对低的原因之一。小编这里只是从整体上尝试回答了天通苑房子为啥便宜，其实各个分区的房价还是有差别的，具体房源要具体去看。如果有考虑想入手天通苑房源的朋友们，建议还是借助专业的力量，找到适合的经纪人带你选房。这里，小编可以告诉大家去哪找经纪人。

　　大家在找经纪人时，会比较关注经纪人的“成绩”。在这里，由于篇幅有限，就给大家以天通苑北一区为例，下表列出了该区成交量前5的经纪人

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